Réussir vigne 04 juillet 2018 à 08h00 | Par Jurisvin

Destruction partielle de parcelles et résiliation du bail

Il existe peu de causes de résiliation avant terme du fermage. Toutefois, l’article L.411-30-II du Code rural envisage l’hypothèse où un bien compris dans le bail est détruit, en partie ou en totalité, par cas fortuit et que cette destruction compromet gravement l’équilibre économique de l’exploitation.

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La destruction partielle ou totale d'une parcelle peut être un motif de rupture du bail de la part du locataire.
La destruction partielle ou totale d'une parcelle peut être un motif de rupture du bail de la part du locataire. - © Jean-Charles Gutner

Que stipule l’article L411-30 ?

"I.- Lorsque la totalité des biens compris dans le bail sont détruits intégralement par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit.

II.- Lorsqu’un bien compris dans le bail est détruit, en partie ou en totalité, par cas fortuit et que cette destruction compromet gravement l’équilibre économique de l’exploitation, le bailleur est tenu, si le preneur le demande, de reconstruire, à due concurrence des sommes versées par les compagnies d’assurances, ce bâtiment ou un bâtiment équivalent.

Si la dépense excède le montant des sommes ainsi versées, le bailleur peut prendre à sa charge la totalité des frais engagés par la reconstruction et proposer au preneur une augmentation du prix du bail. Dans le cas où le preneur n’accepte pas l’augmentation proposée, le tribunal paritaire des baux ruraux, sur saisine de la partie la plus diligente, fixe le nouveau montant du bail.

III.- Dans le cas où le preneur participe au financement des dépenses de reconstruction, il est fait application des dispositions des articles L.411-69, L.411-70 et L.411-71. Si le bien n’est pas reconstruit, le preneur peut demander la résiliation du bail."

Comment les tribunaux appliquent-ils ces clauses ?

Le 12 octobre 2011, la Cour de cassation a rendu une décision concernant la destruction partielle de vigne (Civ. 3e, 12/10/2011 n° 10-24.338). Des propriétaires avaient donné à bail deux parcelles de vignes. Face au dépérissement, sur une des parcelles, de près des deux tiers des pieds de vigne, le preneur fait connaître à ses cocontractants sa volonté de mettre un terme à la location. Les propriétaires l’ont alors assigné afin de voir ordonner la poursuite de l’exécution du bail. Le preneur demande la résiliation sur le fondement de l’article L411-30 du Code rural. Précisément, il s’agissait de parcelles de vignes détruites, suite à un traitement utilisé à trop forte dose.

La cour a précisé dans un premier temps que l’article L.411-30-II ne doit pas viser seulement les bâtiments mais plus généralement le bien loué : « les dispositions de l’article L. 411-30 du Code rural et de la pêche maritime sont applicables à toute destruction affectant un bien compris dans le bail ».

Par ailleurs, elle a souligné que la notion d’équilibre économique de l’exploitation, au sens de l’article L. 411-30 du Code rural, doit s’entendre de l’exploitation du bien loué et non de l’ensemble de l’exploitation du preneur. Il ne faut donc tenir compte que de la rentabilité des parcelles louées, indépendamment du reste de l’exploitation du preneur.

Dès lors que cet équilibre économique est compromis, le locataire pourra demander la résiliation totale du bail, sans qu’il soit nécessaire d’opérer une distinction entre les parcelles louées selon qu’elles avaient ou non subi une destruction des plants. Étant ici précisé que la faculté de demander la résiliation du bail n’appartient qu’au preneur et en aucun cas au bailleur.

Pour un conseil adapté, n’hésitez pas à consulter votre notaire.

Repères

En cas de destruction partielle ou totale d’un bien, et lorsque l’équilibre économique de l’exploitation est compromis, le locataire peut demander la résiliation du bail.

Par bien, la Cour de cassation entend bâtiment, mais également parcelle de vigne.

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